Polska stoi jednocześnie przed dwoma wielkimi kryzysami. Jeden jest już w pełnym rozkwicie – to kryzys mieszkaniowy. Własny kąt jest tak drogi, że ludzie poświęcają na raty lub wynajem ogromną część swoich budżetów, a w zamian dostają mieszkania zbyt ciasne. Drugi trwa od lat, ale właśnie zaczyna być wyraźnie widać, dokąd nas zaprowadzi. To kryzys demograficzny, którego skutkiem już za chwilę będzie zupełnie inne społeczeństwo. To połączenie oznacza, że wszystko się zmieni.

Szczególnie, kiedy chodzi o mieszkania.

Tutaj już dziś lista problemów jest bardzo długa. Średnio mamy na przykład na głowę o 10 metrów kwadratowych mniej niż Europa Zachodnia, a na mieszkanie musimy pracować niemal dwa razy dłużej niż Niemcy lub Francuzi. Relacja tego co jest dostępne na rynku do zarobków jest całkowicie absurdalna i jak się szacuje w kraju brakuje na dziś od 1,5 do 2 milionów lokali. Odsetek przeludnionych mieszkań należy u nas do najwyższych w Europie. A w praktyce wygląda to po prostu tak, że ludzie płacą o wiele za dużo za zbyt małe dla swoich potrzeb mieszkania, więc te bardzo często zamiast stawać się źródłem wygody i bazą do budowania życia, dostarczają stresu oraz finansowej presji i kłopotów.

Ale za chwilę wszystko może być inaczej, bo jednocześnie odwraca się u nas tak zwana piramida demograficzna, która pokazuje, jak wiele jest w społeczeństwie ludzi starych, w wieku średnim i młodych. Obecnie w Polsce żyje dużo osób starszych, ale najwięcej jest ludzi w średnim wieku – tych z roczników wyżu lat 80. ubiegłego wieku. Mało jest jedynie dzieci. Jednak za dwadzieścia lat będzie inaczej. Wciąż będzie mało dzieci i nastolatków. Ale mało będzie także 30 i 40-latków. A nawet 50-latków. Skala zmiany jest tak duża, że raczej nie wypełni jej nawet – na co wielu liczy – imigracja. Staniemy się krajem seniorów.

To będzie oznaczać zmianę jego charakteru.

Tak głęboką, że robienie dziś czegokolwiek bez brania na to poprawki, jest niemądre.

• Czytaj także: Był stolicą polskich butów. Dziś wita chińskim marketem

Domy tylko dla seniorów

Mimo to cały czas zachowujemy się, jakby nic miało się tutaj nie zmieniać. Na przykład kiedy rozmawiamy o mieszkaniach, to głównie o takich dla młodych rodzin z dziećmi. Tymczasem, choć dzisiaj mieszkań dla nich brakuje, to już za chwilę będzie ich za dużo. Zabraknie za to takich, które będą przystosowane do potrzeb rosnącej liczby seniorów.

Dlatego – mówił mi Wojciech Racięcki, który do niedawna odpowiadał w Narodowym Centrum Badań i Rozwoju za projekty związane z nowoczesnym budownictwem, a dziś pracuje w Ministerstwie Klimatu – pojawiają się już nawet głosy, które sugerują, że w Polsce obecnie powinniśmy budować jedynie bloki senioralne. W ten sposób moglibyśmy odpowiedzieć na dwa wielkie wyzwania jednocześnie. Taniej i łatwiej reagując na kryzys mieszkaniowym oraz przygotowując się na nadciągające skutki demograficznego.

Dlaczego taniej i łatwiej? Ponieważ kiedy buduje się mieszkanie dla młodej rodziny, to bierze się pod uwagę dzieci. Potrzebny jest więc duży metraż i więcej pokoi. Kiedy jednak chodzi o seniorów, od których dzieci dawno się już wyprowadziły, potrzeby są zupełnie inne. Od czwartego pokoju, który i tak stoi pusty, ważniejsza jest winda we właściwym miejscu i stymulujące otoczenie społeczne. Potrzebne mieszkania są mniejsze. Według szacunków nawet o połowę mniejsze. Gdyby więc budować przede wszystkim dla seniorów, potrzeba byłoby – szacuje Racięcki – około połowy tej powierzchni, którą musimy zbudować, trzymając się standardowych i sztampowych sposobów myślenia.

Porzucając je, dałoby się to zrobić nie tylko dwa razy szybciej, ale też o połowę taniej.

Podwójna wygrana

Ale skąd przy takiej zmianie wziąć mieszkania dla młodych? – Taki proces pozwala po pierwsze zadbać o seniorów, żeby mieli komfortowe warunki życia, byli w dobrej kondycji przez dłuższy czas i państwo oraz rodziny nie musiały interweniować. Ale z drugiej strony otwieramy ich stare mieszkania dla młodych – mówił mi Racięcki. – Mamy więc taką sytuację: są seniorzy, którzy woleliby mieszkać w lepszych warunkach kawałek dalej – na przykład przy parku. I mieliby taką okazję. A ich stare mieszkania mogłyby zostać odnowione i wynajmowane, przekazane rodzinie lub sprzedane – dodał jeszcze. Rzecz więc w tym, że kiedy budujemy mieszkania dla seniorów, to z jednej strony ludzie starsi zyskują możliwość wybrania życia w miejscu, w którym nie martwią ich na przykład koszty ogrzewania. A z drugiej lokale, w których mieszkali do tej pory, wracają do obiegu na rynek.

W teorii gier taką sytuację nazywa się podwójnym zwycięstwem. Nie robimy jednak w tej sprawie zbyt wiele, ponieważ decydentom trudno dziś zrozumieć, że sytuacja wygląda inaczej niż wtedy, kiedy budowano gierkowskie osiedla i trzeba szukać nowych rozwiązań. Ale nie jest tak, że nie robimy nic. Otóż kilka lat temu w NCBiR rozpoczęto projekt, którego celem było zbudowanie demonstracyjnego i nowoczesnego domu senioralnego. Ten miał powstać w Rabce, którą wybrano ze względu na podejście władz miasta oraz jej sytuację.

• Czytaj także: Wojciech Racięcki: słyszałem teorie, że w Polsce powinno się już budować wyłącznie domy dla seniorów

Rabczański eksperyment bez zakończenia

W tym uzdrowisku jest bowiem tak, że w centrum znajdują się kamienice zajmowane głównie przez osoby starsze. Te są w złym stanie i zdegradowane. Koszty utrzymania są więc wysokie, a rabczańscy seniorzy – tak jak większość seniorów w Polsce – nie należą do ludzi zamożnych. Oznacza to między innymi, że marzną  lub ogrzewają się byle czym. A jednocześnie te zbyt drogie w utrzymaniu mieszkania, które zajmują są często duże.

– Pojedynczy seniorzy żyją tam średnio na powierzchni ponad 60 metrów kwadratowych. Pary – na średnio około 78 metrach. To są duże mieszkania, często za duże w stosunku do potrzeb, bo dzieci się już wyprowadziły. Często są to także ludzie samotni, bo nieprawdą jest, że sąsiedzi się integrują. I żyją na przykład na trzecim piętrze bez windy, więc nie mogą nawet wyjść – opowiedział mi w wywiadzie Racięcki, który prowadził ten projekt.

Postanowiono więc, że rabczańscy seniorzy dostaną szansę na wybór nowego miejsca zamieszkania – supernowoczesnego domu senioralnego. Ten zaplanowano na jednej z działek, które przygotowało miasto. Zakładano, że powstanie budynek, który z jednej strony będzie ekologiczny i efektywny energetycznie, a z drugiej przystosowany do potrzeb osób starszych. I to w taki sposób, by ci mogli jak najdłużej zachować samodzielność.

O to chciano zadbać z pomocą różnych rozwiązań. W tym takich, które zdradzają z jakim namysłem realizowano projekt. Miało być choćby tak, że chciano, by w budynku była winda, ale umiejscowiono ją na planie w sposób, który powodował, że dla tych, którzy wciąż byli w stanie z nich korzystać, wygodniejsze były schody. Dlaczego? Oczywiście, żeby starszym ludziom dać okazję do aktywności, która pomaga utrzymać sprawność. Planowano też pralnię oraz świetlicę, podjazd dla karetek i inne rozwiązania, które miały rabczańskim seniorom zapewnić komfort. Rzecz wyglądała bardzo obiecująco, ale niestety budynek nie powstał. Zawiódł wykonawca, który nie był w stanie „dowieźć” parametrów energetycznych oczekiwanych przez NCBiR. Po tym niepowodzeniu nie wrócono już do jego realizacji. Szkoda, bo dom byłby szansą na pokazanie większej idei.

– Gdyby ten dom powstał miałbyś dzisiaj Narodowy Program Budowy Domów Senioralnych – powiedział mi Racięcki. Czy by tak było – nie wiem. Ale na pewno działoby się w tej sprawie znacznie więcej niż dzisiaj. Mniej niż „nic” się bowiem dziać nie może.

Zbyt nowoczesny dla lokatorów

Jest jednak miejsce, w którym można zobaczyć, jak to wszystko może wyglądać. Temu samemu zespołowi z NCBiR udało się zrealizować bliźniaczo podobną inwestycję. Jest nią blok w Mysłowicach, który wykorzystuje podobne do planowanych w Rabce rozwiązania, ale jest budynkiem komunalnym, a nie senioralnym. Zbudowany za 25 milionów złotych budynek nosi nazwę Demonstratora Technologii i pokazuje, jak dobre rzeczy, kiedy chodzi o budownictwo komunalne, jest w stanie realizować nasze państwo.

Pomysłem, jakością wykonania  oraz szybkością realizacji zawstydził deweloperów.

Przede wszystkim cały blok… przyjechał z fabryki domów. Daleko mu jednak do wielkiej płyty z epoki Gierka lub – co gorsza – Jaruzelskiego. – od tamtego czasu nastąpił niesamowity postęp technologiczny – w jakości materiałów, samych materiałach i bardzo dużo zmieniło się na rynku. Firma, która chce na nim działać, musi dbać o jakość. A sama technologia ma zalety – powiedziała mi Małgorzata Książek-Grelewicz, dyrektorka Miejskiego Zarządu Gospodarki Komunalnej, kiedy o to zapytałem. Jakie zalety? Lista jest naprawdę długa. – Bardzo wysoka jakość wykończenia, duża rzetelność, dbałość o szczegóły. Wykorzystane materiały są bardzo wysokiej jakości – mówi. Dodając jeszcze, że w takim budynku nie ma ryzyka wilgoci, więc nie trzeba się martwić choćby o grzyb, który w starych komunalnych kamienicach jest częstym problemem. Do tego wszystko jest powtarzalne i nie ma obaw, że ekipa remontowa będzie z przypadku i coś zepsuje. Wszystko przyjeżdża gotowe z fabryki, gdzie dbają o to, znający się na rzeczy inżynierowie.

Ale przede wszystkim jest szybko. Mysłowicki budynek, w którym jest 29 mieszkań stawiano zaledwie… miesiąc. To duża zaleta, kiedy mówimy o kraju, w którym brakuje 1,5 miliona mieszkań. Oznacza bowiem, że jeżeli tylko będą środki, to wszystko da się zrobić szybko. A trzeba przy tym pamiętać, że nie chodzi tutaj o zwykły i kolejny z serii budynek.

Tylko o prototyp.

Mysłowicka „komunałka” jest bowiem naszpikowana nowoczesną technologią. Projektując ją zadbano, żeby produkowała więcej energii niż zużywa. Dlatego na ścianach ma fotowoltaikę, a nad parkingiem cień rzuca zgrabny daszek z paneli słonecznych. Wewnątrz zaplanowano odzysk wody, a system zarządzania budynkiem jest tak zaawansowany, że bywa zbyt „smart” dla mieszkańców i wpędza ich w nadmierny stres.

– Niektóre mieszkania są więc bardzo jasne. I w mieszkaniach zostały zamontowane rolety, które mają przeciwdziałać nadmiernemu nasłonecznieniu. One się zamykały samoczynnie. Bywało więc tak, że siedzi pan na kanapie w salonie, łapie promienie słoneczne i nie chce pan, żeby roleta się zamykała, a ona i tak to robi. Zamyka się, ponieważ jest zaprogramowana tak, żeby oszczędzać chłód w budynku. Bywało też, że roleta się zamknęła, bo system nie wiedział, że ktoś jest na balkonie. Pierwsza walka, którą stoczyliśmy, była właśnie z roletami, żeby się nie zamykały, ponieważ nie wszyscy najemcy bardziej sobie cenią osiągnięcia ekologiczne budynku od swoich indywidualnych preferencji oraz takiego zwyczajnego komfortu zamieszkiwania. – opowiedziała mi Małgorzata Książek-Grelewicz. Są więc problemy, ale są też duże zalety. Takie, że koszty życia w takim budynku są bardzo niskie. Na dziś to około 10 złotych miesięcznie za metr kwadratowy. Za wszystko, a wszystko to tutaj czynsz oraz prąd. Ale ma być jeszcze mniej, kiedy uda się podpisać z Tauronem umowę na sprzedaż energii.

• Czytaj także: Mysłowice zawstydzają deweloperów. „Będzie można pokazywać różnicę między mieszkaniami i patodeweloperką”

Co jest jednak rzeczą, która w Polsce musi trwać.

Zresztą blok był pomyślany jako eksperyment, który ma dać odpowiedź na to, co warto robić. I po jego przetestowaniu okazuje się, że budownictwo prefabrykowane i  modułowe wychodzi na duży plus, dając na przykład możliwość szybkiego budowania w dobrym standardzie. Ale jednak lepsze jest bez elektronicznych wodotrysków, z którymi jest więcej kłopotów niż korzyści. Mogą bowiem zawiesić mieszkanie, tak jak błąd oprogramowania potrafi wyłączyć nowoczesny samochód, który wcale nie jest zepsuty.

Mysłowice kolejne bloki będą więc budować z prefabrykatów, ale bez serwera.

Szukać, kwestionować i pytać

Gdybyśmy więc mieli Narodowy Program Budowy Bloków Senioralnych, to typowa realizacja byłaby zapewne budynkiem z fabryki domów, w którym plan przygotowano w taki sposób, by odpowiadać na potrzeby społeczne osób starszych. Domów byłoby dużo, tak by dać starszym ludziom możliwość pozostania w okolicy i pielęgnowania relacji społecznych – na przykład w kościele – a wewnątrz byłyby stosunkowo niewielkie, ale komfortowe, ciepłe i niedrogie w utrzymaniu mieszkania. Byłyby to budynki przyjazne dla środowiska, co ma znaczenie, kiedy spojrzy się na to, jak wielkim obciążeniem dla niego są stare i zdegradowane kamienice oraz domy. Jednocześnie, gdyby taka wizja się zrealizowała, te większe, ale znajdujące się w starych budynkach, byłyby odnawiane i wracały na rynek sprzedaży lub wynajmu. Dając młodszym szansę na swoje cztery kąty.

Czy jest to wizja sensowna? Nie wiem. Wydaje się taka być, choć oczywiście to, że coś składa się na papierze, wcale nie musi oznaczać, że złoży się także w życiu. Tutaj ogromną barierą mogą być przyzwyczajenia oraz polityczna polaryzacja, która utrudnia realizację trudnych i dużych programów. Nawet wtedy, kiedy są potrzebne. Wiem natomiast na pewno, że zbieg kryzysu mieszkaniowego oraz nadchodzących skutków demograficznego to wyzwanie, które każe kwestionować utarte ścieżki i szukać mądrzejszych rozwiązań. W krajach, które postarzały się wcześniej, od dawna trwa już szukanie sposobów na to. Jeżeli nic nie zrobimy teraz, to trudniej będzie za 20 lat. A wiadomo jakie są wyzwania, więc zmiana polityki na taką, która pozwoli się na to przygotować, nie jest niemożliwa. Uruchomienie budownictwa senioralnego w skali kraju to tylko jedna z możliwych opcji. Są też inne – jak mieszkania wspomagane. Choć potrzebna będzie mieszkanka różnych rozwiązań. Ale ta jest na tyle ciekawa, że warto się jej uważnie przyjrzeć i ją ocenić.

_{Zdjęcie tytułowe: Chayanuphol/shutterstock.}