W Mysłowicach powstał najnowocześniejszy blok komunalny w Polsce. Jest nazywany Demonstratorem Technologii. I ma zalety. Choćby takie, że jest bardzo tani w użytkowaniu (czynsz i rachunki to zaledwie kilkaset złotych miesięcznie, a ma być mniej). Ale też wady, ponieważ niekiedy okazuje się być nieco zbyt „smart” dla swoich mieszkańców. O najnowocześniejszym bloku w Polsce rozmawialiśmy z Małgorzatą Książek-Grelewicz – dyrektorką Miejskiego Zakładu Gospodarki Komunalnej w Mysłowicach, który zarządza budynkiem.
Ten blok zawstydziłby wielu prywatnych deweloperów.
Zdecydowanie. Jakość tego budynku, który powstał przy udziale Narodowego Centrum Badań i Rozwoju, jest w mojej ocenie znacznie powyżej poziomu deweloperskiego, który jest oferowany na rynku.
A co różni się w nim najbardziej na plus?
Bardzo wysoka jakość wykończenia, duża rzetelność, dbałość o szczegóły. Wykorzystane materiały są bardzo wysokiej jakości. Pomijam już nawet szybkość budowy, bo dzięki zastosowaniu technologii modułowej, został postawiony w tempie, którego nie da się uzyskać tradycyjnie. Plusem jest i to, że dzięki zastosowaniu modułów można stawiać budynek jesienią i zimą, bez ryzyka zamknięcia w nim wilgoci. To teraz częsta bolączka. Kiedy moduły są budowane w fabryce, przechodzą kontrolę jakości, a mokrych prac na budowie jest naprawdę niewiele, to nawet jesienią nie ma ryzyka, że wilgoć się pojawi.
Dom z fabryki
To ciekawe, że pani mówi o jakości wykonania w kontekście fabryki domów. W Polsce fabryka domów kojarzy się raczej z wielką płytą, która ma różne plusy, ale akurat jakość to nie jest pierwsze nasuwające się skojarzenie.
Na terenie zaraz obok Demonstratora są tereny przemysłowe i tam kiedyś nawet była fabryka domów. Ale od tamtego czasu nastąpił niesamowity postęp technologiczny – w jakości materiałów, samych materiałach i bardzo dużo zmieniło się na rynku.
Firma, która chce na nim działać, musi dbać o jakość. A sama technologia ma zalety i w takim budownictwie nie ma na przykład różnic w jakości wykończenia, które byłyby spowodowane różnymi umiejętnościami ekip wykończeniowych. Wszyscy wiemy, że w firmach budowlanych czasami pracownicy są całkowicie przypadkowi.
Efekty ich pracy także są więc różne.
Tutaj wszystko jest powtarzalne.
Materiały, jakość, ale także błędy. Tylko jeżeli taki błąd zidentyfikuje się raz, to łatwo go wyeliminować. Dla nas jako gminy bardzo ważne było też to, że ta budowa, montaż modułów zakończyły się w ciągu miesiąca. Pierwszy przyjechał na początku lipca, a na początku sierpnia było już wszystko połączone. Później trwały jeszcze tylko prace związane z elewacją, dachem, itd…. Natomiast sam budynek stanął w ciągu miesiąca.
Ile tam jest mieszkań?
Dwadzieścia dziewięć. W fantastycznej jakości.
- Czytaj także: Był stolicą polskich butów. Dziś wita chińskim marketem
„Zdarza się, że coś się po prostu zawiesiło”
Ale jakość to nie jest wszystko, co jest tam ciekawego. To też nowoczesny budynek.
Tak naprawdę budynek przyszłości, który ma szereg rozwiązań skupionych na ekologii. Przede wszystkim związanych z efektywnością energetyczną. Ma więc pompę ciepła…
I serwerownię?
Tak. Dla systemu zarządzania budynkiem, który go obsługuje i pozwala regulować różne parametry z poziomu komputera. Kiedy mamy jakąś usterkę lub awarię, to zaczynamy od sprawdzenia, czy nie da się jej usunąć w taki sposób. Zdarza się, że coś się po prostu zawiesiło. Kontrola jest możliwa do tego stopnia, że mamy możliwość, by w konkretnym mieszkaniu ustalić z poziomu administratora temperaturę, nawiew, inne parametry.
Nawet wejście do budynku otwiera się z pomocą smartfona.
Nie wiem, czy akurat to mi się podoba.
Jest to wszystko technologicznie bardzo zaawansowane, ale z nowościami wiążą się pewne ograniczenia, czy może raczej dodatkowe obowiązki dla ludzi. To jest budynek, który wymaga pewnej świadomości ekologicznej. Ale też umiejętności obsługi systemu.
Poproszę o przykład.
Proszę zobaczyć na wodę szarą. Mamy tutaj jej odzysk z brodzików i umywalek, ale to jest bardzo wymagająca instalacja. Musimy więc informować najemców i zostało to zapisane w instrukcji obsługi, że do umywalek i brodzików nie wolno używać „kreta”.
Wlanie go do odpływu może zniszczyć system, a jego naprawa to duże koszty.
Zdarzyło się coś takiego?
Było tak, że system zaczął nam się totalnie pienić. Prawdopodobnie jakieś dziecko wlało cały szampon lub żel pod prysznic do odpływu. Na razie to jednak funkcjonuje, choć są to urządzenia bardzo wrażliwe na niewłaściwą eksploatację. Pojawiły się też inne problemy. Choćby taki, że projektanci założyli optymalne zachowania ludzi i parametry, a my wiemy, że przy różnych lokatorach w 29 mieszkaniach nie jesteśmy w stanie ich osiągnąć.
Czasami zbyt „smart” dla mieszkańców
Dlaczego?
Budynek jest zorientowany wobec kierunków świata – tak by maksymalnie wykorzystać słońce. Niektóre mieszkania są więc bardzo jasne. I w mieszkaniach zostały zamontowane rolety, które mają przeciwdziałać nadmiernemu nasłonecznieniu.
One się zamykały samoczynnie. Bywało więc tak, że siedzi pan na kanapie w salonie, łapie promienie słoneczne i nie chce pan, żeby roleta się zamykała, a ona i tak to robi. Zamyka się, ponieważ jest zaprogramowana tak, żeby oszczędzać chłód w budynku. Bywało też, że roleta się zamknęła, bo system nie wiedział, że ktoś jest na balkonie.
Pierwsza walka, którą stoczyliśmy, była właśnie z roletami, żeby się nie zamykały, ponieważ nie wszyscy najemcy bardziej sobie cenią osiągnięcia ekologiczne budynku od swoich indywidualnych preferencji oraz takiego zwyczajnego komfortu zamieszkiwania.
Sporo jest tu założeń, które są modelem idealnym, trudnym do osiągnięcia.
To brzmi trochę tak, jakby ten blok był za sprytny dla ludzi.
Parametry zaprojektowano dla sytuacji, w której mamy najemców o bardzo wysokim poziomie świadomości ekologicznej. Nie ma takiej możliwości. Nie jesteśmy w stanie wyselekcjonować takiej grupy z najemców, którymi się opiekujemy. Ale też nie moglibyśmy tego zrobić, bo mieszkania przyznajemy w oparciu o inne kryteria – o faktyczne potrzeby mieszkaniowe, a nie bycie świadomym użytkownikiem technologii.
Życie przynosi więc niespodzianki, których projektanci nie przewidzieli. Ale też po to powstał ten budynek. My jesteśmy zobowiązani przez 10 lat obserwować i raportować, co się dzieje. Tak by dostarczyć wiedzę potrzebną przy kolejnych projektach.
500 złotych miesięcznie
Powiedziała pani o kosztownych urządzeniach i awariach. Ale te drogie urządzenia przekładają się zapewne na koszty użytkowania tego budynku?
Różnie. Na przykład, kiedy chodzi o wodę szarą, to w chwili obecnej nie. System jest bardzo drogi, a odzysk wody nie jest dość duży, by było to ekonomicznie opłacalne.
Jeżeli chodzi o magazyny energii, to one musiałyby być znacznie większe. Choć tak naprawdę naszym problemem w tej chwili nie jest kwestia pojemności magazynu energii, tylko brak ustanowionego prosumenta zbiorowego, co pozwoliłoby nam korzystać z produkowanej energii. Tej jest na tyle dużo, że to na pewno miałoby przełożenie na koszty. Ale jest to nowa konstrukcja prawna, którą stworzono z myślą o wspólnotach mieszkaniowych, więc sprawa już trochę trwa. Problemem jest to, że w Polsce dotąd jest dosłownie kilka podmiotów, które funkcjonują jako prosument zbiorowy i nikt nie przewidział, że o taki status może się starać gmina. Nie przewidziano modelu, w którym jest jeden właściciel wszystkich lokali w budynku.
Złożyliśmy wniosek, czekamy.
Państwo sporo zainwestowało. Na miejscu Taurona starałbym się, żeby było szybko.
Bez tego inwestycja nie przyniesie zakładanych korzyści – dla nas budowa nowych budynków komunalnych jest uzasadniona ekonomicznie. Ale widać też osiągnięcia. Na przykład bardzo fajnie działają solary, które zapewniają ciepłą wodę użytkową. Działa to bardzo dobrze i ogranicza koszty dla mieszkańców.
A o jakich kosztach miesięcznych mówimy?
W tym budynku płaci pan przede wszystkim czynsz i prąd, ponieważ niemal wszystko jest „z” prądu – centralne ogrzewanie, ciepła woda użytkowa, system chłodzenia w lecie, gotowanie, oświetlenie… wszystko. Do tego dochodzi tylko gospodarowanie odpadami oraz woda i ścieki. Nie ma reszty rachunków z tradycyjnego budownictwa takich jak na przykład gaz, centralne ogrzewanie, ciepła woda użytkowa. Dotąd działaliśmy w systemie zaliczkowym i dopiero będziemy rozliczać pierwszy rok.
Widzę, że jest Pani ostrożna, ale jaki to jest rząd wielkości?
W okolicach 10 złotych miesięcznie za metr powierzchni.
500 złotych miesięcznie za 50-metrowe mieszkanie?
Tak.
Za wszystko?
Za energię elektryczną, czyli za centralne ogrzewanie, ciepłą wodę użytkową, oświetlenie, kuchenki indukcyjne i pozostałe sprzęty AGD.
Nieźle.
I spadnie jeszcze, kiedy wejdzie będziemy już prosumentem zbiorowym. Wtedy to może być już symboliczna kwota za utrzymanie i ogrzanie budynku.
Brzmi dobrze, ale budowa chyba musiała być bardzo droga?
Budynek z zagospodarowaniem terenu kosztował około 25 milionów. Standard jest bardzo wysoki, a wszystko bardzo porządne. Też wykończone do poziomu, na którym z fabryki przyjechały nawet lustra, umywalki oraz szczotki do toalety. Z tych kosztów jakieś 1,5 miliona wyłożyły Mysłowice, ponieważ musieliśmy zbudować oświetlenie na zewnątrz i jeszcze kilka rzeczy. Resztę wyłożyło Narodowe Centrum Badań i Rozwoju.
Tam mówiono, że wyszło trochę drożej niż tradycyjny blok. Ile jest mieszkań?
29.
To więcej kosztowało niż mówili. Broszury wspominały o 7-8 tysiącach za metr.
Licząc koszt budowy do całkowitej powierzchni budynku faktycznie jest on niski. Jeżeli weźmiemy pod uwagę całkowity koszt budowy uwzględniający również zagospodarowanie terenu w stosunku do powierzchni całkowitej samych mieszkań to koszt budowy kształtuje się na poziomie około 13 tysięcy złotych za metr. Warto jednak dodać, że w Mysłowicach metr mieszkania deweloperskiego kosztuje 11-12 tysięcy złotych za metr. Gdybyśmy zamówili u dewelopera podobne mieszkania – wyposażone w płytki, meble, lampy, itd… – to nie wydaje mi się, żeby koszt był niższy.
Dopytuję, bo chcę ustalić, czy to się opłaca.
Odpowiem, że przymierzamy się teraz do budowy osiedla wielorodzinnego przy ulicach Huta Amalii i Mieszka I. Postawimy je w technologii modułowej, prefabrykowanej, ale płaskiej. Z drewna klejonego. I tam już wiem, z czego zrezygnujemy, żeby obniżyć koszty budowy, ale zachować dobrą jakość. Może nie aż tak wysoką, ale dobrą dla mieszkań komunalnych.
Na pewno zrezygnujemy z odzysku szarej wody. Prawdopodobnie też z systemu zarządzania budynkiem, bo ten tak naprawdę nie jest konieczny.
Prefabrykaty bez serwera
Czyli nie będzie serwera?
Nie. Nie będzie serwera. To jest jednak trochę przerażające, że zarządca budynku widzi, kiedy ktoś otworzył okno i jak długo miał je otwarte. Albo, że w mieszkaniu wysokie stężenie dwutlenku węgla. Ta technologia trochę za bardzo ingeruje w prywatność.
A jednocześnie ten system zarządzania, który my mamy, generuje bardzo dużo różnych komunikatów. Informuje o wielu rzeczach, a ludzie się martwią, że coś wyskoczyło. W przeważającej części te alerty nie mają żadnego znaczenia, ale wzbudzają niepokój.
Można się bez tego obyć, a jest to kosztowny system. Trochę też przypomina nowoczesny samochód, w którym zapala się kontrolka i jest koniec jazdy.
O tym samym pomyślałem.
Nie wszyscy najemcy sobie z tym radzą. Są osoby, które nie potrafią obsługiwać tych urządzeń w takim zakresie. A my jako gmina musimy jednak liczyć się z tym, że dysponujemy mieszkaniami, które są przeznaczone dla osób słabiej zarabiających, wykluczonych. Takich, które niekiedy wymagają zaopiekowania z różnych powodów.
A z drugiej strony nie chodzi o to, żeby ktoś żył w mieszkaniu, które go stresuje. Dom ma być źródłem komfortu, a nie stresu. Mamy na przykład panią, która się tym martwi i każdy komunikat jest dla niej źródłem zmartwień. Przecież nie chodzi o to, by był stres.
Przyszły budynek będzie więc na pewno modułowy, ale bez tak zaawansowanego systemu zarządzania.
Będą nowe?
Teraz będziemy budować cztery budynki w technologii drewna klejonego. Zrobimy to w oparciu o projekt udostępniany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który nam się bardzo spodobał. Wykorzystamy prefabrykację płaską, bo ta pozwala szybko stawiać budynki dobrej jakości. To jest zupełnie nieporównywalne z technologią tradycyjną.
Szczególnie kiedy chodzi o takie parametry, jak odporność na wilgoć, pleśń i grzyb. Ja się tego boję, ponieważ nadzoruję prawie 200 budynków, które często są starymi i zdegradowanymi kamienicami. Bez hydroizolacji, odpowiedniej wentylacji. Tam są często problemy z wilgocią, z grzybem. Dlatego technologia, w której nie ma na coś takiego miejsca, bardzo przypada nam do gustu. A projekt jest też bardzo ciekawy, jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, o rozwiązania proekologiczne.
Znowu zawstydzą deweloperów
Czyli Mysłowice znowu zawstydzą deweloperów?
Mam nadzieję, że tak. Tym bardziej, że akurat tutaj mamy taką sytuację, że obok działki, na której chcemy budować, jest już tak zwana patodeweloperka. I ja bym naprawdę bardzo chciała, żeby to osiedle powstało, bo ono pokaże różnicę między budownictwem komunalnym, w którym dbamy o urbanistykę i prywatną patodeweloperką, gdzie na dużo mniejszym skrawku ziemi powstaje o wiele więcej budynków. Jeżeli powstanie to, co planujemy, będzie można przyjeżdżać i pokazywać różnicę między patodeweloperką i tym, jak powinien wyglądać budynek oraz osiedle mieszkaniowe tego rodzaju.
Nasi architekci to zaplanowali tak, żeby przestrzeń była przyjazna i komfortowa dla mieszkańców.
Podoba mi się ta waleczność. A czy takie budownictwo nowocześniejsze, prefabrykowane, komunalne, to jest jakaś odpowiedź na kryzys mieszkaniowy? A może też na kryzys demograficzny, który będzie oznaczał, że Polska się starzeje?
Planujemy zabudowę kwartału przyrynkowego. Zaprojektowaliśmy tam 70 mieszkań w tradycyjnej technologii, bo to jednak pierzeja rynku i ona musi być w zgodzie z tym, co tam już stoi. I wśród nich zaplanowaliśmy cztery mieszkania wspomagane.
Mnie się wydaje, że to jest fantastyczna odpowiedź na potrzeby seniorów. Mieszkania wspomagane to takie, które są dedykowane dla osób samodzielnych, ale samotnych. Takich, które nie mają nikogo, ale nie wymagają umieszczenia w domu opieki. Chcą żyć samodzielnie, mogą tak żyć i wymagają co najwyżej pomocy w pewnych czynnościach.
Ja rozmawiałam z seniorami i ci są zachwyceni takim pomysłem. A w Rynku planujemy je umieścić dlatego, że seniorzy nie potrzebują samotności na obrzeżach miasta. Potrzebują mieć łatwy dostęp do infrastruktury miejskiej, do obiektów kultury, do sklepów, do kościoła i do przychodni. Obiekty dla seniorów nie mogą być więc wyrzucane gdzieś na obrzeża, bo to tylko spotęguje ich wykluczenie społeczne.
Starszych ludzi trzeba włączać w tkankę miejską.
A kryzys mieszkaniowy, który dotyka ludzi młodszych?
Wszystko wskazuje na to, że w pewnym momencie dojdziemy do momentu, kiedy mieszkań będzie za dużo. Tylko że pozornie, bo proszę zwrócić uwagę, że substancja mieszkaniowa w Polsce jest w dużej mierze stara, często zdegradowana.
Ludzie chcą mieszkać w komfortowych warunkach. Ja wiem, o czym mówimy, ponieważ większość budynków, którymi zarządzam, nie ma na przykład centralnego ogrzewania. Są budynki, w których toalety są jeszcze na półpiętrach. To nie jest standard na XXI wiek.
To są mieszkania substandardowe.
Życie w takich budynkach i mieszkaniach też ma wpływ na tkankę społeczną. Tworzy rodzaj wykluczenia. Proszę zobaczyć, że nastolatka, która chodzi do szkoły, niekoniecznie będzie chciała zapraszać koleżankę do mieszkania, gdzie nie ma toalety i ciągle pali się węglem. To nie jest standard na dzisiejsze czasy. W związku z tym trzeba myśleć nie tylko o tym, że mieszkań brakuje, ale też o tym, by tę starą tkankę wymienić.
Nie każemy chyba za 20 lat mieszkać ludziom w budynkach bez centralnego ogrzewania.
Dlaczego jako kraj budujemy tak mało mieszkań komunalnych?
Dlatego, że to jest potężny wydatek. My jako gmina nie bylibyśmy w stanie udźwignąć kosztu budowy takiego budynku. To wymaga programów dużych, rządowych, a te działają tylko pozornie. Jak Pan na przykład wejdzie na stronę BGK, to tam jest kilkanaście programów adresowanych dla gmin w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Są dotacje, granty. Nawet Do 90 procent dofinansowania. Wygląda to super.
Tylko w praktyce jest zupełnie inaczej.
Jak?
Dotacje to nawet 90 procent kosztów kwalifikowanych, ale co jest kwalifikowane? Niewiele. Realnie można liczyć na pokrycie maksymalnie połowy kosztów, może 60 procent kiedy chodzi o zabytkową kamienicę. I teraz jeżeli my musimy wydać 2-3 miliony złotych na pozostałe prace takie jak wymiana instalacji wodnej, elektrycznej, remont klatki schodowej, a kamienic mamy 100, to nie jesteśmy w stanie udźwignąć takich kosztów. Przy wymianach instalacji, przenoszeniu łazienek, ocieplaniu, potrzebowalibyśmy wsparcia na poziomie 80-85 procent całkowitych kosztów inwestycji.
Dwa razy większego?
Obciążenie gmin jest zbyt wysokie.
Czyli mieszkań komunalnych jest tak mało, bo jest za mało pieniędzy? Po prostu.
Samorządy nie udźwigną tego problemu ze środków własnych.
***
Małgorzata Książek-Grelewicz – Dyrektorką Miejskiego Zakładu Gospodarki Komunalnej w Mysłowicach. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego. Posiada wieloletnie doświadczenie w administracji publicznej. W latach 1999 – 2016 związana ze Śląskim Urzędem Wojewódzkim w Katowicach, gdzie pełniła różne role, w tym m.in. Dyrektora Generalnego Urzędu. W latach 2016 – 2017 była Dyrektorem Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w Sosnowcu. W 2017 roku podjęła pracę w Urzędzie Metropolitalnym Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, skąd w 2019 roku przeszła do mysłowickiego samorządu.
